Сегодня рынок жилья Москвы находится на «пике» спроса, а цены пока еще оставляют возможность иметь надежду на решение квартирного вопроса. Само собой, самый распространенный вариант - это люмен с доплатой или приобретение жилья через ипотечный кредит. Наибольшим спросом пользуются в основном бюджетные квартиры в панельных новостройках по цене не выше 170 тыс. рублей за метр и отремонтированные квартиры на вторичном рынке в «хороших» районах столицы.  Количество сделок по купле-продаже жилой недвижимости за последний месяц увеличилось в Москве, по сравнению с апрелем, на 25,1%. Эти данные приводит в своем обзоре Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по столице. На сайте ведомства сообщается, что всего в Москве в апреле было зарегистрировано 9,2 тыс. сделок по покупке жилья. Эти цифры сопоставимы с концом 2007 года, когда цены резко выросли, что привело к «перегреву» рынка и «пузырю», который лопнул в кризис. В 2007-2008 годах стоимость московского «квадрата» росла со скоростью 25-40% в год, а уже к началу 2009 года обрушилась на 30-35%. За прошедшее за время кризиса время столичная недвижимость практически полностью отыграла это падение, и сегодня метр постепенно начинает новый рост. Во многом это происходит из-за сокращение объемов и падения темпов строительства по стране, в целом, и в Москве, в частности, а также благодаря удешевлению жилищных кредитов. Число ипотечных сделок в столице выросло за месяц на 6,8%, до 2,088 тысячи транзакций. Одновременно заметно увеличилось число договоров долевого участия - на 33% больше, чем месяцем ранее. Третья причина роста цен - это специальные программы кредитования жилья от компаний-застройщиков, которые сегодня серьезно конкурируют с банковскими займами. Что касается непосредственно цен, то в компании «Миэль» отмечают, что средняя цена предложения с начала 2011 года стабильно держится в пределах 169-170 тыс. рублей за квадратный метр. По мнению специалистов компании «НДВ-Недвижимость», в первую очередь, спрос подхлестывает введенный новым мэром запрет на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца. «Люди опасаются, что жилья в Москве в ближайшие годы будет строиться все меньше, поэтому активно покупают квартиры - как на первичном, так и на вторичном рынке», - говорит газете «Коммерсант» гендиректор компании Александр Хрусталев. По его мнению, число сделок будет расти и дальше. Однако, все же стоит отметить, что последние 10 лет в центре Москвы не строилось дешевого жилья, которое, собственно, и формирует среднюю стоимость квадратного метра. Дорогое, элитное, или жилье бизнес-класса, характерное для столичного центра, составляет не более 7-8% всего рынка жилья. Эксперты «Инкома» и многих других компаний считают, что рост есть, но он не такой скоростной, как хотели бы его видеть застройщики и риэлторы, пытающиеся заговорить рынок прогнозами о новом кардинальном росте стоимости квадратных метров. Это подтверждается и ценами на вторичном рынке. Так, средняя рублевая цена предложения на вторичные квартиры в столице снизилась на 0,9% - до 197,6 тыс. рублей за метр, включая элитное жилье. В долларах есть небольшой рост – на 0,9% до 7 тыс. долларов за метр. «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) подсчитали, что цены в апреле снизились на 0,5% в рублях - до 135,5 тыс. рублей, но без учета элитного жилья. Руководитель «Индикаторов» Олег Репченко отмечает, что рост в 5% - это фактически «топтание» на месте, и сегодня скорее надо говорить о стабилизации, чем о росте. Действительно, рост в 1-2% в месяц, который наблюдается на рынке последние 3-4 месяца, позволяет подтвердить прогноз ВЗГЛЯД-Недвижимости, согласно которому в 2011 году скорость роста стоимости квадратных метров столицы не превысит отметку в 15-20%. К слову, такие темпы могли бы считаться рекордными для любой страны Европы или даже быстроразвивающихся азиатских мегаполисов, в которых рост в 5-7% в год уже считается аномально высоким. Однако, в России квартирный вопрос стоит намного более остро, а в Москве – он «особенный», говорят эксперты, намекая на слишком большой разрыв в уровне и качестве жизни в столице и любом регионе. Впрочем, весна и начала лета – это всегда «пик» жилищного сезона, за которым наступает период отпускного затишья. Риэлторы считают, что как только число сделок начнет снижаться, последует коррекция цен, так как сегодняшняя стоимость жилья уже превышает платежеспособный спрос. В тоже время не следует считать данные Росреестра стартом «новой волны ажиотажа». Основной объем сделок (80-90%) приходится на так называемые «альтернативные сделки», т.е. съезды-разъезды, говорит Олег Репченко. Их число напрямую зависит от цен на недвижимость: чем они стабильнее, тем больше количество таких сделок; при сильном колебании цен цепочки начинают рушиться, объясняет он. Если смотреть на категории жилья, то окажется, что рост спроса происходит за счет 1-2-комнатных квартир минимальной стоимости. Второй вариант – это так называемые «квартиры-лилипуты», т.е. 1-2-3-х комнатные квартиры небольших или маленьких площадей, расположенные, как правило, в панельных домах-новостройках или на вторичном рынке в новостройках «второй свежести» - построенных 2-3 года назад. Если считать рост спроса по ценам за квадратный метр, то лидерами станет тот же класс квартир, так как «потолок» общего спроса – это цена до 170 тыс. рублей за «квадрат». Есть еще один любопытный момент в статистике – панельные дома стали лидерами в сделках купли-продажи в самых престижные округах Москвы - ЗАО, СЗАО, САО, ЮЗАО, свидетельствуют и аналитики «Индикаторов». По их данным, если в 1-м квартале 2009 года здесь на продажу предлагалось 150 монолитно-кирпичных и пять панельных объектов, то сегодня их стало 84 и 9 соответственно. К концу года их соотношение составило уже 88 к 15. Данные цифры свидетельствуют, что спрос остается «умеренно-сдержанным» и не распространяется на тот же бизнес-класс, который просто не по карману для потенциального покупателя. По категориям жилья цены и рост стоимости выглядят на конец апреля следующим образом: «старая» панель оценивается в 4,29 тыс. долларов за «квадрат» (рост за месяц 2,2%), типовая панель – 4,41 тыс. и 2,7%, «новая» панель – 4,66 тыс. и 2,2%, «сталинки» - 5,43 тыс. и 2,7%, монолит-кирпич – 5,26 тыс. и 3,5%. О росте цен на квадратные метры говорит и статистика аренды, стоимость которой всегда является своеобразным индикатором состояния спроса и предложения. Спрос на арендные квартиры вырос к середине мая на 22% в сравнении с мартом, утверждают в компании Азбука жилья. В Подмосковье этот показатель составил 16%. Данный тренд обусловлен тем, что значительная категория нанимателей – иногородние студенты столичных ВУЗов и наемные работники – переезжают в места постоянного проживания на период проведения майских праздников и летних отпусков. Согласно обзору, арендные ставки в большинстве категорий квартир в московском регионе продемонстрировали положительную динамику: средняя арендная плата в Москве увеличилась относительно марта на 1,1% до 71,1 тыс. рублей в месяц. В области ставки в среднем выросли на 0,3% до 25,9 тыс. рублей. Если говорить о прогнозе в разрезе «средней рыночной цены», спроса с учетом реальных доходов, то цена столичного «квадрата» не вырастает до конца года больше, чем на 15-20%. Примерно такой же прирост стоимости метра можно считать «плановым» и на будущий год. | |
|
Вы всегда можете оставить заявку
| |
Главная » Что происходит с ценами в Москве
