Квадратные метры Москвы демонстрируют уверенный рост последние 10 месяцев. Эксперты не видят причин обратного процесса, даже несмотря на невысокий уровень зарплат и на отсутствие высоких макроэкономических показателей в стране. Есть основания считать возможным рос цен на 20-25% еще до конца года и выход на предкризисные цены к весне будущего года.
На фоне не очень внятных результатов развития экономики в части ее роста недвижимость демонстрирует впечатляющие результаты, но не в объемах, которые далеки от роста, а в ценах. Это не может не радовать владельцев жилья, и не может не огорчать потенциальных покупателей. Но – это факт. По мнению многих экспертов, еще до конца нынешнего года цены на жилье могут вырасти до 25% в эконом-классе. Однако, следует оговориться – такой рост будет не на готовое к продаже жилье, а он рассчитан от «котлована» до сдачи дома госкомиссии, подчеркивают некоторые специалисты рынка Москвы.
Главное доказательство - рост спроса, который заметен в цифрах числа сделок, на объекты эконом-класса, в особенности - на типовые панельные серии И-155, П-44Т и П-46М. «Скорость» роста цен на квартиры в этой категории составляет порядка 1,5-2% в месяц.
Если считать максимально усреднено, то за 10 месяцев стоимость бюджетных «панелек» выросла на 25-30%, если в расчет брать более дорогие сегменты, то получится, что в целом новостройки показали рост в более чем 35-40%.
«Понятие «средняя цена» сегодня мало что говорит, так как аналитики и риэлторы – все они имеют разные методики подсчета стоимости метра, - считает гендиректор столичного бюро недвижимости Алена Смирнитская. – Цены на абсолютно одинаковые по метражу квартиры в одном и том же районе Москвы и даже в одном и том же доме могут различаться на 5-30%. Цена сегодня зависит от этажности, социальной среды, виду из окон, от качества ремонта самой квартиры и так далее. Можно только говорить о том, какой район считается более дорогим или дешевым, но и в каждом из них найдутся более дорогие и более дешевые квартиры».
Цены на первичное жилье в Москве сегодня пока ниже, чем в начале 2013 года, хотя в 2014 году шло активное восстановление – так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru). За время кризиса больше других потеряли переоцененные Западный и Северо-Западные округа столицы, уступив свои лидирующие позиции. На сегодняшний день самые дорогие новостройки находятся в Юго-Западном округе. Средний показатель квадратного метра здесь – 179,3 тыс. рублей. Наоборот, самые дешевые новые дома – в ЮАО, где метр в среднем стоит 118,2 тыс. рублей.
Если говорить о категории домов, то по данным «Индикаторов», сегодня цены выглядят следующим образом: «старая панель» стоит 122,2 тыс. рублей за метр (рост составил за месяц 0,6%), панельные дома – от 126,2 до 133,4 тыс. рублей (рост 0,7%), «сталинские» дома – 156,5 тыс. рублей (рост 0,8%), монолит-кирпич – 146,8 тыс. рублей (рост 0,8%).
«Надо отметить быстроту реакции застройщиков на новые веяния и спрос покупателей, которые не хотят больше покупать квартиры в «бетоне», как это было принято последние 10 лет, - говорит руководитель департамента недвижимости «СтандартСтрой-Инвест» Игорь Веремеев. – Сейчас на рынке появился новый продукт - «комфорт-класс». Это – нечто среднее между экономом и бизнесом. Как правило, наибольшим образом он представлен в Подмосковье, а отнести к нему можно новые ЖК, кирпичные или монолит-кирпичные, с хорошими планировками квартир, где есть, например, кухни по 10 и более метров, это дома с хорошей придомовой территорией, стоящие в «зеленых» зонах».
В последний год рынок новостроек сильно преобразился по географическому признаку. Наибольший прирост числа новых объектов стал характерен для Восточного административного округа Москвы. Обратная ситуация на юго-западе - число новостроек сократилось почти на 30%. Причина проста – в 2014 году здесь были проданы последние квартиры в домах-новостройках, а новые проекты на продажу не поступили.
Тренд снижения числа новостроек продолжает оставаться главным для столичного региона. Если в 1-м квартале 2013 года предлагалось 238 новостроек, то сегодня их только 168, то есть сокращение произошло почти на 30%.
Общей жилой площади, вводимой в Москве, недостаточно для удовлетворения первостепенной необходимости населения в улучшении жилищных условий. Объемы ввода новостроек с 2010 по 2013 годы снизились на 63%, а уровень ввода жилых площадей в 2013г. составил минимальное значение за весь исследуемый период, отмечают специалисты НДВ-Недвижимость.
По законам рынка, любой дефицит вызывает рост цен. Эксперты отмечают такой любопытный момент – если в районе в одно и тоже время начинаются продажи в домах эконом- и бизнес-класса, то дешевый дом начинает дорожать быстрее, а «скорость роста» доходит до 10-12% от первоначально заявленной цены.
Согласно данным «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru), среди районов Москвы в лидерах по росту цен в апреле оказались Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Богородское, Метрогородок, Отрадное, Люблино, Волжская, Куркино и другие.
Список аутсайдеров: Бауманская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Полежаевская, Беговая, Ленинский проспект, Шаболовская.
Лидерами роста цен по округам Москвы сейчас можно считать ЮВО, СВАО, ЮЗАО, ЗАО и САО. Отметим, что разница в ценах в самом дорогом для новостроек ЮЗАО и самым дешевым – ЮАО – составляет 1,5 раза: 180 тыс. против 120,8 тысяч за «квадрат». Для сравнения: в Подмосковье дом, аналогичный по классу дому в «дорогом» ЮЗАО, стоит существенно меньше – не более 115-120 тыс. рублей за метр, т.е. фактически столько же, сколько в «дешевом» округе столице.
По статистике риэлторов, жилье в апреле показало наибольший рост за все послекризисное время. Так, 1-комнатные квартиры подорожали на 1,5% до 4,66 тыс. долларов за метр, 2-комнатные – на 1,7% до 4,61 тыс., 3-комнатные – на 1,5% до 4,5 тыс., многокомнатные – на 1,7% до 4,83 тыс. долларов за «квадрат».
«Если говорить о перспективах рынка жилья, то следует исходить из того, какую градостроительную стратегию выбрало правительство Москвы, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор стройкомпании «О.С.Г.» Геннадий Теребков. – Власти радикально снижают объемы строительства, что, по большому счету, правильно. Правильно потому, что в столице нет нормальных строительных площадок. Ими можно со временем сделать территории промзон, но это очень дорого и долго. Соответствено, строить будут меньше, не считая социального жилья, которое все равно не попадает на рынок, а значит, не оказывает влияния на цены. А раз коммерческого жилья будет меньше, то оно будет дорожать, вне зависимости от любых других макроэкономических показателей».
С этим утверждением согласны и в компании «Миэль-Новостройки», по данным которой сокращение объема предложения первичного рынка в Москве по итогам 2013 года может составить 30-40%.
Как отмечают аналитики компании МИАН, эконом-класс сейчас находится на 1-м месте по темпам роста цен: удорожание оценивается примерно в 2-2,2% в месяц, а метр стоит около 120 тыс. рублей. На 2-м месте - элитное жилье - 2% роста и стоимость до 546,4 тыс. рублей за метр. Далее следует бизнес-класс - 1,8-2% в месяц и стоимость до 180-185 тыс. рублей за метр.
Эксперты Rway.ru указывают такие цифры: только за март недвижимость в столице выросла в цене на 0,53%, до 6,2 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях за месяц жилье скинуло 2%, составив в среднем 179 тыс. рублей.
Растет в ценах и вторичный рынок столицы. По данным риэлторов, реальная цена продажи квадратного метра в «хороших» районах и домах вплотную приблизилась к отметке в 7 тыс. долларов. Причем, отметим, что речь не идет об «элитке» в «супер-дорогих» районах Москвы. Это цена квартир на Ленинском, Кутузовском, Комсомольском проспектах, Фрунзенской набережной и т.д. Но поскольку квартиры в этих домах имеют совершенно разные характеристики, то и их цена может «плавать» от 6 до 8 тыс. долларов за метр, а в некоторых случаях доходить до предкризисных 9-10 тысяч.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья средней удаленности составляет сегодня в «вилке» 70-90 тыс. рублей. В дальнем Подмосковье цены дешевле – порядка 45 тыс. рублей за метр.
Среди городов - лидеров по количеству новостроек в этом сегменте - самыми дорогими стали Дмитров и Ступино: 55,4 и 56,8 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. Наиболее доступные цены - в Воскресенске, Егорьевске и Шатуре, где средняя стоимость метра составляет от 38 до 40 тыс. рублей за «квадрат».
В период с 2005 по 2011 годы приобрести жилье в Москве становилось все сложнее, отмечает компания НДВ-Недвижимость. Коэффициент доступности столичной квартиры в прошлом году с использованием собственных средств составил 6,9 лет, а с использованием кредита - 13,3 лет.
«Индикаторы» отмечают в своем докладе, что в предвыборные периоды 2008 - 2009 и 2010 - 2011 годов стоимость жилья всего за несколько месяцев показывала заметный прирост на 20-25%, хотя после выборов ситуация оборачивалась очередной стагнацией. Эти процессы вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду, прежде всего в сегменте жилья эконом-класса в Москве во второй половине 2014 года. В итоге к весне 2015 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%, но тогда самыми не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости.
|
